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Vision de l’immobilier 2019 : baromètre des prix

Si l’année 2018 était une année sans panache, ce début d’année 2019, où la conjoncture économique malmène notre pouvoir d’achat, laisse présager une croissance modérée des prix de l’immobilier selon le baromètre des prix LPI-SeLoger. En effet, cet observatoire, créé il y a une dizaine d’années par un ensemble d’économistes, professionnels de l’immobilier et du secteur bancaire, permet de comprendre l’évolution du marché de l’immobilier sur notre territoire.

« 2018 a été une année charnière, pour beaucoup de raisons… Les ménages semblent avoir perdu leurs illusions… en tout cas, ils montrent leur pessimisme face à un pouvoir d’achat resté en berne et un chômage qui n’a pas fléchi. Le moral des Français a perdu le bénéfice de l’embellie enregistrée entre 2014 et l’été 2017 » indique Michel Mouillart, professeur d’Économie, FRICS, porte-parole du baromètre LPI-SeLoger.

Dans l’ancien, après une croissance de 4,5% en 2017, on enregistre une augmentation des prix de 3,5% en 2018

Dans l’ancien, l’automne 2018 a eu raison des vendeurs et acquéreurs, ce qui a permis d’atténuer les tensions sur les prix signés qui subsistaient encore. Les premiers ont préféré maintenir des prix stables, et les offreurs accepté de réviser leurs ambitions à la baisse : chacun a refusé de risquer de reporter la réalisation de la vente / achat, au printemps prochain.

La baisse du moral des ménages, mesuré chaque mois par l’enquête de l’INSEE, s’est beaucoup dégradé : sans surprise, la détérioration a été brutale. Les ménages qui depuis le printemps 2018 expriment leurs inquiétudes sur leur pouvoir d’achat et la situation du marché du travail ont confirmé leurs intentions de remiser leurs projets d’investissement.

Alors si l’analyse concernant 2019 est rendue plutôt pessimiste par les économistes, notons tout de même une croissance des ventes de 2,7 % de transactions en plus les 3 derniers mois de l’année 2018 et un prix moyen de 3 304 € / m² en France.

 

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Dans le neuf, le nombre de vente baisse en flèche

le nombre de constructions de maisons individuelles a baissé de 13 % en 2018, et de 7 à 8 % pour les promoteurs (logements collectifs).

Quant aux prix, la croissance est là mais reste modérée : +2,2% en un an contre 3,2% en 2017.

Alors que l’amélioration des conditions de crédit n’ont jamais été aussi favorables pour les ménages : taux d’intérêt inférieurs à l’inflation, allongement des durées de prêts, allégement des taux d’apport personnel à des niveaux jamais observés… L’essor de l’investissement locatif pour la location meublée dans l’ancien, mais aussi et surtout la dégradation des aides publiques à l’accession à la propriété et à l’investissement locatif neuf privé ont sérieusement pénalisé le volumes des ventes. D’autant que la demande avait déjà été fragilisée en 2017 par la hausse des prix des logements neufs jusqu’en fin 2016.

Comme la demande devrait encore reculer en 2019, le ralentissement de la hausse des prix devrait se poursuivre.

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Des inégalités territoriales

Même en supposant que les métropoles correspondent à des territoires plus chers que les autres, du fait notamment d’une meilleure attractivité économique et de soutiens publics plus appuyés, les inégalités de prix qui se constatent entre elles sont remarquables.

Sans surprise, la diffusion des équipements collectifs (transports, équipements médicaux, culturels et administratifs) et l’accès aux services publics restent un gage d’engagement d’achat et de croissance des ventes et des prix de l’immobilier. On comprend alors la croissance toujours aussi spectaculaire pour Bordeaux métropole depuis l’arrivée de la ligne LGV notamment : les prix ont augmentés, en 2018, entre 7 et 9% ! Contre +2,9% max pour la Métropole du Grand Paris ou encore entre +1,1% seulement (appartements) et +4,9% (maisons) de notre Toulouse Métropole.

Pour autant, à l’intérieur des métropoles, les écarts de prix sont quand même très significatifs : de l’ordre de 20 % entre la ville–centre et la périphérie.

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Présages 2019 de l’évolution des prix de l’immobilier selon Michel Mouilart…

« Si l’on regarde les instituts de conjoncture, on peut tabler sur une croissance de 1,5 %. Les prix à la consommation devraient prendre 1,7 points.

La hausse des taux d’intérêts devrait être très mesurée, ils pourraient atteindre 1,65 %…

La principale incertitude concerne, une fois encore, les conditions d’octroi des prêts ! Quoiqu’il arrive, on continuera de constater le ralentissement de la hausse des prix ! »

La baisse des ventes de l’ordre de 2,7% sur le dernier trimestre 2018 est surement le chiffre clé qui nous amène à rester modéré sur les perspectives à venir…

 

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