Agence immobilière & home staging
Agence immobilière & home staging
Avant l’achat d’un appartement ou d’une maison, la plupart des personnes se renseignent sur les taux immobiliers actuels (2.29 % en moyenne sur 20 ans en février 2015) pour savoir combien elles peuvent emprunter. Le taux d’intérêt est l’un des éléments les plus importants de votre prêt immobilier. Nous allons donc voir quels sont les critères que retiendra votre banquier pour vous proposer le meilleur taux pour votre crédit immobilier.
Il ne faut pas pour autant négliger les autres éléments de votre crédit et ne vous fier qu’au taux proposé. Il faut voir son emprunt dans sa globalité.
Vu sur www.immobilier-danger.com :
Financez une partie de votre achat avec un apport personnel. Il vous faut au minimum pouvoir payer de vous-même les frais de notaire. La banque ne sera pas la seule à prendre des risques si jamais il y a des problèmes ultérieures, elle ne financera pas le bien à 100 %. En faisant diminuer le risque pris par votre banquier, il pourra vous proposer un meilleur taux de crédit.
Vérifiez si vous avez le droit au prêt à taux zéro. Si vous y êtes éligibles, cela vous permettra d’emprunter gratuitement une partie de la somme d’argent nécessaire. Le prêt à taux zéro est considéré comme de l’apport personnel par votre banque.
Profitez des avantages de votre PEL et/ou de votre CEL en profitant des droits à prêts si le taux proposé est intéressant. Ce sont des produits bancaires précisément prévus pour préparer un achat immobilier.
Il existe d’autres prêts aidés qui vous permettent d’obtenir des taux ultra-compétitifs pour une partie de votre prêt. Demandez à votre employeur si vous pouvez bénéficier du prêt 1% logement par exemple. Ces autres prêts subventionnés sont également comptés dans votre apport personnel.
Moins vous avez de crédits en cours et moins vous présentez de risque de non-remboursement. La banque acceptera donc une mensualité plus importante puisque votre taux d’endettement sera plus bas. Ceci vous donnera aussi, en diminuant le risque, un avantage sur le calcul du taux de crédit.
Il est de coutume que les banques ne prêtent pas à plus de 33 % de vos revenus. C’est-à-dire que la mensualité de votre prêt ne doit pas dépasser le tiers de vos revenus mensuels. Si votre taux d’endettement est inférieur et/ou que vous gardez un « reste à vivre » important, la banque aura une garantie supplémentaire sur votre capacité à faire face en cas de coups durs.
Dans le cas où vous n’avez pas été à découvert durant les derniers mois avant votre demande de prêt, cela montrera que vous êtes capable de gérer vos finances et d’assumer vos frais.
Durant les mois précédents votre emprunt, prouvez à votre banquier que vous êtes capable d’assumer la mensualité que vous allez devoir payer. Si vous êtes locataire, soit votre mensualité est égale ou inférieure à votre loyer et vous prouvez votre paiement régulier du loyer. Soit votre loyer est inférieur au paiement de la mensualité prévue et vous devez montrer que vous êtes capable d’épargner chaque mois la différence « mensualité – loyer ». Pour les propriétaires, remplacez dans ce raisonnement le loyer par votre mensualité de crédit immobilier actuelle.
En fonction de la durée de votre crédit et de votre âge lors de la souscription de celui-ci, vous devrez payer vos mensualités jusqu’à un certain âge. Il est préférable de faire en sorte d’avoir fini de rembourser son emprunt avant le passage à la retraite. Plus vous êtes jeune et plus vous êtes enclin à travailler encore longtemps. Mais ça, bien évidemment, c’est un critère qu’on ne maitrise pas…
La stabilité de votre emploi ou de vos emplois est déterminante. Vous aurez plus de chances d’obtenir un meilleur taux de crédit en étant fonctionnaire ou en CDI.
Les banquent se livrent une forte concurrence et font beaucoup d’efforts pour attirer de nouveaux clients. Vous aurez donc plus de chances qu’une autre banque vous fasse une meilleure proposition que votre banquier actuel. Sauf si vous êtes considéré comme un excellent client, c’est-à-dire que vous avez de nombreux produits dans votre banque. Dans ce cas, votre banque fera surement un effort pour vous retenir.
Vous pouvez profiter de cette concurrence justement pour négocier le taux et des meilleures conditions de prêt en confrontant les propositions de différentes banques ou organismes de crédit. Vous pouvez le faire simplement en utilisant une simulation de prêt qui compare les banques (meilleurtaux.com, etc.), c’est gratuit et cela ne prend que quelques minutes !
Le recours à un courtier en immobilier peut vous permettre de faire jouer cette concurrence entre banques, mais ce n’est pas une garantie d’obtenir les meilleures offres. Rien ne vous empêche de mettre également les courtiers en concurrence !
Lors de votre négociation, vous pouvez faire diminuer votre taux en acceptant de souscrire d’autres produits proposés par cette banque (assurances, placements, carte de paiement, etc.). Comparez les assurances et autres produits proposés avec ceux que vous avez actuellement : si l’écart n’est pas très important, il peut être intéressant d’en changer pour conquérir un crédit moins cher. Lors du renouvellement annuel, vous aurez ensuite la possibilité de changer à nouveau si le produit n’est pas très intéressant.
Plus la durée d’emprunt est longue et plus le coût de votre crédit immobilier sera élevé. En plus, plus la durée est élevée et plus le taux du prêt augmente. Vous avez donc tout intérêt à limiter au maximum la durée de votre prêt !
Dès la mise en vente d’un bien immobilier, le vendeur a une obligation d’information envers l’acquéreur : il doit lui fournir certaines pièces afin que celui-ci achète en toute connaissance de cause.
Depuis l’adoption de la loi ALUR en mars 2014 (loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové), en cas de vente d’un appartement dépendant d’un immeuble en copropriété, de nombreux documents supplémentaires doivent être remis à l’acquéreur.
– Les documents relatifs au droit de propriété du vendeur :
son titre de propriété afin de justifier qu’il est bien propriétaire du bien et qu’il peut donc le vendre et son dernier avis d’imposition au titre de la taxe foncière ;
– Les documents relatifs à la situation personnelle du vendeur :
le livret de famille ou extrait d’acte de naissance, la copie du contrat de mariage ou de la convention de PACS, l’adresse, etc.
– Les documents relatifs aux travaux réalisés sur le bien vendu (par exemple la réunion de lots) :
le vendeur doit justifier avoir obtenu les autorisations administratives et celles de la copropriété (procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires) relatives à ces travaux.
– Le mesurage du lot vendu (ou certificat « loi Carrez »).
– Le Dossier de Diagnostic Technique (DDT)
Il comporte obligatoirement le diagnostic de performance énergétique, l’état des risques naturels et technologiques et le cas échéant le constat de risque d’exposition au plomb, l’état relatif à l’amiante, l’état parasitaire, l’état des installations de gaz et d’électricité si elles datent de plus de 15 ans et le nouveau diagnostic informant du risque de présence de mérules.
En plus du DDT et du dossier d’urbanisme, la loi ALUR prévoit désormais d’autres annexes obligatoires :
– Les documents relatifs à l’organisation de l’immeuble :
Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division. Ainsi que tous les actes modificatifs publiés. Même s’ils ne concernent pas directement les lots vendus et les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années.
– Les documents relatifs à la situation financière de la copropriété et du copropriétaire vendeur :
Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel dues par le vendeur sur les deux exercices précédant la vente. Les sommes pouvant rester dues par le copropriétaire vendeur au syndicat des copropriétaires et les sommes qui seront dues au syndicat par l’acquéreur. L’état global des impayés de charges au sein du syndicat. Lorsque le syndicat dispose d’un fonds de travaux, la quote-part du fonds de travaux attachée au lot principal vendu.
– Le carnet d’entretien de l’immeuble.
– Le diagnostic de la mise en copropriété des immeubles de plus de 15 ans. Il sera progressivement par le diagnostic technique global et le plan pluriannuel de travaux.
L’entrée en vigueur d’autres mesures est soumise à la parution de décrets… Ce n’est donc pas terminé !