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Comment bien vendre son bien ? – 2/2

Dans notre précédent billet, nous vous proposions de vous approprier les bons gestes pour favoriser de vendre son bien efficacement: réunir le dossier complet de votre bien, valoriser chaque pièce de celui-ci, présenter votre bien sous son meilleur jour tant au niveau  des annonces que lors de chacune des visites à venir.

Ici, on vous rappelle les 3 étapes clés de votre vente : Vous avez trouvé l’acquéreur potentiel de votre bien immobilier et vous êtes sur le point de lui donner votre accord. La vente va se dérouler en plusieurs étapes et ne sera définitive qu’à la signature de l’acte définitif de vente.

  1. La formulation de l’offre d’achat du bien immobilier

  • Lorsqu’un acquéreur est intéressé par un bien, il formule une offre d’achat comportant plusieurs informations, comme l’identification des parties à l’acte, la description détaillée du bien, le montant de l’offre, le mode de financement, le délai de validité au terme duquel l’offre devient caduque, les modalités de la réponse du vendeur, le montant du dépôt de garantie qui sera versé sur compte séquestre.
  • Attention, une offre d’achat verbale n’a aucune valeur juridique et n’engage pas l’acquéreur, il faut que l’offre d’achat soit écrite et signés par les deux parties.
  • Afin de pouvoir évaluer le sérieux de l’offre qui vous sera présenté, ne négligez surtout pas l’essentiel : demandez à ce qu’elle soit assortie d’une simulation de financement de la part de votre partenaire financier (banquier ou courtier). Cela vous permettra de contrôler le raisonnable niveau d’endettement qu’impliquera cet achat.
  1. La signature du compromis ou de la promesse de vente

Une fois que les deux parties se sont mis d’accord sur les modalités et ont signé l’offre d’achat, un compromis ou une promesse de vente sera signée dans un délai de quelques jours à quelques semaines après la signature de l’offre. Nous vous expliquons la différence entre ces deux avant-contrats :

*  La promesse de vente

C’est une réservation du bien de la part de l’acquéreur qui met une option sur le bien durant un délai déterminée. Cependant, il ne s’engage pas à l’acheter pour autant. De son côté, le vendeur a l’obligation de réserver le bien à cet acquéreur durant le délai convenu. L’acquéreur doit toutefois verser une indemnité d’immobilisation égale en principe à 10 % du prix du bien qui devra être enregistrée auprès de la recette des impôts dans un délai de 10 jours après signature de l’acte sous seing privé. Indemnité due au vendeur en cas de renonciation d’achat hors délais légaux prévus par la loi SRU ou clause particulière (clause suspensive d’obtention du prêt notamment).

 * Le compromis de vente

Il engage les deux parties qui s’engagent définitivement à conclure la vente au prix et selon les modalités fixés. Après signature du compromis, les parties disposent de 3 mois environ pour préparer la vente définitive en s’engageant à engager toutes les démarches qui seront utiles (déménagement pour l’un, obtention financement pour l’autre etc…). Pour sceller leur accord, l’acquéreur doit verser une somme s’élevant à 5 à 10 % du prix du bien qui sera déposée sur un compte séquestre.
Conformément à la loi ALUR  de 2014, dans le cadre d’une promesse de vente comme en cas de compromis, les documents relatifs au droit de propriété du vendeur, à la copropriété, à la situation personnelle des vendeurs, aux travaux réalisés sur le bien en vente et assurances liées, les différents diagnostics techniques etc… sont présentés à l’acquéreur lors de cet avant contrat.

  1. La conclusion : l’acte de vente définitif

Les deux parties se retrouvent devant le notaire pour signer l’acte de vente définitif. Le paiement des sommes dues et la remise des clés du logement finalisent le processus de vente. Lors de la signature, le notaire vérifie la validité des documents transmis et relit le contrat et les annexes afin de s’assurer que chacune des deux parties est dûment informée.
Le bien doit être vidé et nettoyé, avant la signature de l’acte de vente définitif

Si la vente ne se conclut pas, que peut-il se passer ?

Voici ce qu’il peut se produire si la vente ne se fait pas :

  • L’acquéreur ne lève pas l’option dans les délais fixés au contrat :
    Il peut se retirer de la vente mais le vendeur conserve l’indemnité d’immobilisation sauf si cela est dû à la non réalisation d’une clause suspensive par exemple non délivrance d’un prêt : dans ce cas, il peut récupérer son indemnité d’immobilisation.
    Le vendeur est donc libre de vendre son bien à un autre acquéreur
  • le vendeur refuse la vente: L’acquéreur récupère son indemnité d’immobilisation, il est donc en droit de demander des dommages et intérêt au vendeur.

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